律师说法》夏宇乔父转卖凶宅牟暴利 赔140万换缓刑 合理吗？

艺人夏于乔的父亲夏世纮，5年前与人合伙买进一处凶宅，却隐匿真相转手套利，夏父因转卖凶宅分得160万元利润，一审被依诈欺取财判刑1年2月有期徒刑，上诉二审后因夏父认罪，并与买家达成和解，获高院改判1年有期徒刑、缓刑3年，并应赔偿被害人140万元定谳。

●法律评析

买房时，最忌讳买到漏水屋、海砂屋，甚至凶宅。凶宅的定义，法律上并未有明文规定，但依照一般不动產买卖交易惯例，是指「曾发生凶杀或自杀致死事故」的房屋。一般人买卖房屋时，假如不慎买到凶宅，其于法律上可主张的权利如下：

1. 得解除买卖契约或请求减少价金

民法第354条规定，出卖人应负「物之瑕疵担保责任」。根据最高法院的见解，所谓「物之瑕疵」是指「存在于物的缺点。举凡依通常交易观念，或依当事人的决定，认为物应具备的价值、效用、或品质而不具备者，即为物有瑕疵，而且不以物质上应具备者为限」。假如有上述物之瑕疵出现时，根据民法第359条与第365条，买受人应在发现买卖标的有瑕疵时，立即通知出卖人，即可在通知出卖人后6个月内向出卖人主张解除买卖契约，或请求出卖人减少价金，如果出卖人是故意不告知买受人瑕疵，则不会受到6个月的时间限制。但须注意，若距离交付买卖物品的时间点，已超过5年，即不得再向出卖人主张解除买卖契约，或请求出卖人减少价金。

法院实务普遍认为凶宅属于上述的物之瑕疵，主要理由为「依我国社会民情，一般大眾对于凶杀或自杀致死之事件，多存有嫌恶畏惧心理，亦会因而担忧居住、使用此类房地之生活品质。反映于交易市场，不仅称之为「凶宅」，因此类房地之市场接受程度及交易价格，均较未曾发生凶杀或自杀致死事故之房地为低，甚至常须降价求售。是房地若曾发生凶杀或自杀致死事故，将致其欠缺通常之价值，自属有物之瑕疵。」所以原则上出卖人如果出卖凶宅，应依民法规定，负物之瑕疵担保责任，例外当买受人在买卖契约成立时，即知悉该房屋是凶宅，但仍愿意购买，此时，出卖人不须担负物之瑕疵担保责任。

2. 出卖人若故意不告知买受人该房屋是凶宅，或是向买受人保证该房屋不是凶宅，则根据民法第360条之规定，买受人可选择不解除买卖契约，也不请求减少价金，而是向出卖人请求损害赔偿，此损害赔偿请求权，根据实务见解，应在15年内向出卖人主张。另外，出卖人若是故意不告知买受人该房屋是凶宅，可能因此触犯刑法第339条第2项诈欺得利罪。

本则新闻中，艺人夏于乔的父亲夏世纮，与他人共同以低价购入凶宅后，再以买入价的两倍价钱出卖予不知情的第三人，此故意不告知买家房屋是凶宅的行为，遭高等法院依刑法第339条第2项诈欺取财罪判刑1年有期徒刑、缓刑3年，并应赔偿被害人140万元，全案确定，不得再上诉最高法院。另外，本则新闻中的买家，也可以在凶宅交付时起5年内，依民法第364条向卖家主张解除买卖契约进而要求卖家返还价金，或要求卖家减少价金并返还多收取的价金。买家若不想解约或已经超过可主张解约或减少价金的5年时间，可依民法第360条向卖家请求损害赔偿。

买房时，为了避免买到凶宅、漏水屋或海砂屋，建议于购屋前可先向附近邻居或大楼管理员打听屋况，并在买卖契约中加注「出卖人保证房屋非为漏水屋或海砂屋，亦未曾发生凶杀或自杀致死事故，否则愿无条件解除买卖契约」，以保障自身权利。

(中时电子报)