律师说法》我好心不收房客租金10年 他竟恩将仇报拆屋变卖！

刘姓妇人让经济拮据的马姓老翁，住进自己「未办理保存登记」一栋平房，还佛心地免收租金近10年，想不到马翁恩将仇报，私下将和陈姓开发商谈好以270万元，将房子拆光变卖。刘妇因此愤而提告。新北地院审理认为，马翁擅自卖屋，考量屋况，马翁应赔偿30万元，开发商不知情免赔，不过马翁仍净赚240万元，这笔差额刘妇恐难以追回。

●法律评析

所谓保存登记，指的是土地法第38条所定土地总登记中之「第一次所有权登记」及土地登记规则第69条所定之「建物所有权第一次登记」，办理保存登记是为了保全与维持其所有权之现状。

按民法第758条规定：「不动產物权，依法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经登记，不生效力。」，未办保存登记的建物，虽然无法办理所有权移转登记，但在私法上，仍是受法律保障的财產权之一，所以法院在实务上认为该建筑物的所有权虽然不能移转，但仍发生事实上处分权移转的效力，而使买受人得自由使用、收益、处分该建筑物，并排除他人之干涉。

于不知情的状况下买到违建怎么办？

违章建筑物虽为地政机关所不许登记，尚非不得以之为交易之标的，原建筑人出卖该建筑物时，依一般规则，仍负有交付其物于买受人之义务（最高法院50年度台上字第1236号判决意旨）。违建与违法加盖的房屋，具有无法办理保存登记之本质上瑕疵，属于民法第354条所定的「物之瑕疵」，买受人得依民法第359条对前屋主请求减少价金，甚至解除契约。

回到新闻，此案例中的房屋为违章建筑，并未办理保存登记，而马翁在未经该房屋事实上之处分权人（即原告刘妇）同意下，明知自己非为该房屋之事实上处分权人，仍以自己为该房屋之处分权人为由，将房屋出售，造成刘妇财產上之损害。而按民法规定，负损害赔偿责任者，除法律另有规定或契约另有订定外，应回復他方损害发生前之原状；不能回復原状或回復显有重大困难者，应以金钱赔偿其损害。然而受损害的一方若无法证明其数额或证明显有重大困难者，法院应审酌一切情况，依所得心证定期数额。该房屋已遭到全部拆除，也未另行重建，难以精确评鑑估毁损物内容以及价值，故法院仅得依照房屋税籍证明书所记载该建物之屋龄、建材，以及耗损状况、坐落土地的使用分区、位置、邻近市场供需……等区域状况，作为判断其价值的依准，而认定该房屋价值应为30万元。

而此案中陈姓开发商之所以免负损害赔偿责任，是因为该房屋并未办理保存登记，且马翁于20多年前即设籍于此，加上刘妇在将房屋无偿借给马翁居住后，也甚少前往该处。法院认为上开种种原因致使陈姓开发商无从以调阅户籍、税籍、地籍资料或其他方式，在不侵害他人个资的前提下，确认该房屋事实上的处分权或所有权之归属，仅能透过与马翁签订相关切结书以兹证明，其已尽善良管理人之注意义务。

(中时电子报)